Diventa più complicato il calcolo per i leasing immobiliari. Per i beni immobili vale la regola della deduzione dei leasing per un tempo pari ai due terzi del periodo di ammortamento. Tuttavia, se da questo calcolo risulta un tempo inferiore a 11 anni, la durata va fatta pari a questo valore minimo. Se risulta superiore a 18 anni, la durata può essere determinata su questo valore. Poiché l'aliquota di ammortamento degli immobili è, in generale, il 3%, per una durata dell'ammortamento di oltre trent'anni i due terzi di questo valore sono circa 22 anni, e dunque i 18 anni diventano di fatto la regola. Con le modifiche del decreto semplificazioni, come detto, il calcolo per i leasing immobiliari è più complesso poiché, alle variazioni in aumento già richieste dalle nuove regole, va sommata quella della quota terreno compresa nella quota capitale del canone, di per sé indeducibile.
Vediamo un esempio. Si dà un valore complessivo del leasing di 675.000 euro, di cui 450.000 per capitale e 225.000 per interessi. La durata del contratto è di 15 anni, mentre fiscalmente la si deve individuare in 18 anni. Sulla base di questi dati si ricava che il canone di leasing annuale definito contrattualmente e imputato a conto economico è di 45.000 euro (675.000 : 15), di cui 30.000 per capitale e 15.000 per interessi. Il canone fiscalmente rilevante, e non anche deducibile, è invece di 37.500 euro (675.000 : 18), di cui 25.000 per capitale e 12.500 per interessi, da sottoporre al test dell'articolo 96 del Tuir e indeducibili ai fini Irap. Quindi, la prima operazione da fare è rilevare una variazione in aumento per 7.500 euro, che serve ad allineare il maggior importo contabile al minor importo fiscalmente rilevante. A questo punto c'è il problema della indeducibilità della quota terreno. Se si può applicare la percentuale forfettaria del 20%, data una quota capitale di 25.000 euro, la quota terreno sarà pari a 5.000 euro, e questo valore rappresenta una variazione in aumento che andrà rilevata fino al termine del periodo di durata fiscale del leasing. Di conseguenza, fino al quindicesimo anno, si opererà una prima variazione in aumento di 7.500 euro per allineare il canone civilistico a quello fiscale, e una seconda variazione in aumento di 5.000 euro per rendere indeducibile la quota terreno. In ciascuno degli anni dal sedicesimo al diciottesimo si opera una variazione in diminuzione di 37.500 euro, per recuperare i canoni non dedotti in precedenza, e una variazione in aumento di 5.000 euro per rendere indeducibile la quota terreno, questa essendo una variazione permanente. Infine, c'è il problema della fiscalità anticipata, che si genera via via che si opera la variazione in aumento relativa al minor canone fiscalmente deducibile, con progressivo accumulo di un credito per imposte anticipate che si inizierà a rilasciare a partire dal sedicesimo anno, cioè quando si opereranno le variazioni in diminuzione per il recupero dei canoni non dedotti.
Fonte: Il Sole 24 Ore 14/09/2012
