Anche la cedolare secca bussa alla porta. Entro il 30 novembre, oltre all'Irpef, i proprietari immobiliari che hanno optato per la tassa piatta sui contratti di locazione di immobili abitativi, e relative pertinenze, devono versare la seconda o unico rata di acconto per il 2012. Con la scelta della cedolare secca i proprietari immobiliari possono usufruire di un trattamento agevolato: i canoni sono tassati con l'aliquota del 21 o del 19% e non sono colpiti dalla progressività dell'Irpef. In contropartita, però, il locatore non può applicare gli aumenti Istat.
L'acconto riguarda i contribuenti che presentano il modello Unico. Per chi ha compilato il 730 l'anticipo viene trattenuto direttamente dal sostituto d'imposta anche per quanto riguarda la cedolare.
Le regole
Per il 2012 l'acconto è pari al 92% e si calcola sull'imposta dovuta per l'anno precedente, ossia con la regola ordinaria del «metodo storico». Il rigo a cui fare riferimento è l'RB11, casella 3, del modello Unico. Per chi ha già pagato la prima rata di acconto entro il 9 luglio, pari al 38%, adesso va versato il restante 54%. Il metodo più semplice è in questo caso quello di determinare l'acconto complessivo del 92%, calcolato sulla cedolare dovuta per il 2011, e poi sottrarre quanto già versato come prima rata. Se la prima tranche è stata pagata dal 10 luglio al 20 agosto, non va naturalmente considerata la maggiorazione dello 0,40% applicata per il pagamento differito.
Il codice tributo per il versamento del secondo o unico acconto della cedolare da indicare nel modello F24 è: «1841», anno 2012 (sezione Erario).
Se l'importo su cui calcolare l'acconto non supera i 51 euro, non è dovuto alcun anticipo e l'imposta si
pagherà tutta con il saldo a giugno 2013. Per chi non ha versato la prima rata, pur essendo tenuto a farlo, è possibile avvalersi del ravvedimento operoso versando adesso quanto dovuto come prima tranche (codice tributo 1840), oltre agli interessi del 2,5% annuo (codice 1992) e alla sanzione ridotta del 3,75% (8913).
Nuovi contratti
Se un appartamento è stato affittato per la prima volta nel 2012 con opzione per la cedolare in sede di
registrazione del contratto non è dovuto alcun acconto, come confermato dalla circolare 20/E del 2012. Infatti solo per il 2011, anno di avvio del nuovo regime della tassa piatta, la legge aveva previsto un meccanismo particolare di calcolo che era basato sugli affitti effettivi dell'anno stesso e sul mese di decorrenza dei nuovi contratti.
Nessun acconto anche per i contratti di locazione abitativi già in essere nel 2011, per i quali l'anno scorso era stata però applicata l'Irpef ordinaria e solo nel 2012 si è esercitata l'opzione per la cedolare con la presentazione del modello 69 all'Agenzia delle Entrate.
Se però nel 2011 era in essere il contratto di affitto con il precedente inquilino, e si era già optato per la cedolare, l'acconto del 92% va calcolato con le regole ordinarie sull'importo dell'affitto 2011 assoggettato a cedolare.
Affitti ridotti
E' possibile anche avvalersi del metodo previsionale per l'acconto, qualora la cedolare per l'anno in corso sia inferiore a quella dell'anno precedente; in tal caso l'acconto versato deve essere almeno pari al 92% dell'imposta che risulterà effettivamente dovuta a consuntivo per il 2012. Altrimenti si incorre nelle sanzioni.
Procedure
Si ricorda che il locatore che opta per la cedolare secca deve averne dato preventiva comunicazione al conduttore. La comunicazione va effettuata con raccomandata postale (Circolare Agenzia Entrate 26/E del 1° giugno 2011) e deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell'opzione, gli aumenti del canone previsti dal contratto, inclusi gli aumenti Istat.
Non è necessaria la raccomandata all'inquilino se l'opzione per la cedolare e la rinuncia agli aumenti Istat per tutta la durata dell'opzione sono già indicati nel contratto.
Fonte: Corriere Economia 19/11/2012
