Nell'ambito delle misure finalizzate alla copertura finanziaria della riforma del lavoro, la legge 92/2012 ha previsto un inasprimento della tassazione dei redditi fondiari derivanti dai fabbricati locati, abbattendo dal 15 al 5% la riduzione forfettaria del canone annuo di locazione. Questa novità in vigore dal 2013 assume particolare rilevanza nella scelta tra il regime di tassazione ordinario e quello alternativo della cedolare secca, in quanto incide sulle modalità di formazione della base imponibile Irpef.
La nuova formulazione del l'articolo 37, comma 4-bis del Tuir prevede, infatti, che il reddito delle unità immobiliari locate da assoggettare a tassazione è rappresentato dal maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il canone di locazione risultante dal contratto ridotto forfettariamente del 5 per cento. Si viene a formare, pertanto, un doppio binario che comporta un abbattimento del canone pari al 15% per i canoni relativi al 2012 e una minore deduzione pari al 5% per quelli che andranno dichiarati per il periodo d'imposta 2013.
A decorrere dal 2012, infatti, il Dl 16/2012 ha modificato il trattamento fiscale di questi immobili concessi in locazione con l'obiettivo di ricondurli alla tassazione prevista per tutti gli altri fabbricati. In precedenza, il reddito veniva calcolato con il criterio catastale anche per quelli locati. Resta invariato, inoltre, l'ulteriore abbattimento del 30% per i contratti a canone concordato in aggiunta all'ordinaria riduzione forfettaria del canone. In via generale, in caso di contratti di locazione a canone libero il contribuente dovrà dichiarare il 95%dello stesso mentre per quelli a canone concordato il 66,5% (70% del 95 per cento).
Chi intende abbandonare il regime ordinario optando per il regime della cedolare secca dovrà applicare, in luogo delle aliquote ordinarie Irpef, un coefficiente del 21% sul maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il canone di locazione annuo stabilito dalle parti, senza alcuna riduzione forfettaria. Questa aliquota si riduce al 19% se i contratti sono a canone concordato.
Il regime progressivo di tassazione dei redditi fondiari delle persone fisiche è affiancato, pertanto, dal regime alternativo della cedolare che prevede, in sostanza, la possibilità per i locatori di optare per una imposizione proporzionale del reddito prodotto con l'applicazione di un'aliquota fissa. Ciò vale anche per gli immobili di interesse storico o artistico. Con il question time del 14 giugno 2012 è stato chiarito, infatti, che non sussiste una differenziazione nel l'accesso al regime della cedolare secca per i proprietari o titolari di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo, nel caso che le stesse siano nel contempo immobili di interesse storico artistico o artistico.
Fonte: Sole 24 Ore 12/11/2012
