Anche le imprese devono fare i conti con le nuove regole per gli immobili di interesse storico e artistico, introdotte dal decreto fiscale (Dl 16/2012). Nulla cambia per gli immobili storici che costituiscono, per l'impresa, beni strumentali per natura o per destinazione o beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta la stessa attività: questi fabbricati continueranno a concorrere al reddito d'impresa attraverso, rispettivamente, gli ammortamenti, le plusvalenze o minusvalenze e a costi, ricavi e rimanenze.
Per i cosiddetti immobili patrimonio, invece, sono applicabili le regole sui redditi fondiari, ed è necessario isolare quelli considerati di interesse storico. Per questi l'agenzia delle Entrate con la risoluzione 99/E del 3 agosto 2006 aveva ritenuto applicabili le regole valide per i soggetti che non li detenevano in regime d'impresa. Nel caso in cui, quindi, il fabbricato storico fosse stato a disposizione dell'impresa, quest'ultima avrebbe dovuto tassare la rendita catastale determinata mediante l'applicazione della tariffa d'estimo di minore ammontare, tra quelle previste per le abitazioni, nella zona censuaria nella quale lo stesso fabbricato risultava collocato, rendendo contestualmente indeducibili tutti le spese e gli altri componenti negativi relativi al fabbricato stesso. Restano esclusi, da tale indeducibilità generale, a seguito di interpretazione autentica resa dalla legge Finanziaria per il 2008, gli interessi passivi cosiddetti di finanziamento.
Le stesse regole valevano anche per i fabbricati di interesse storico, sempre considerati dal l'impresa beni patrimonio, concessi però in locazione, per i quali, attraverso apposite variazioni in aumento e in diminuzione in sede dichiarativa, a essere tassata era sempre la stessa rendita catastale come avveniva per i fabbricati storici non locati, ancorché gli stessi appartenessero a un soggetto il cui reddito complessivo, da qualsiasi fonte provenga, è sempre considerato reddito d'impresa.
Dall'esercizio successivo a quello in corso al 31 dicembre 2011 le regole appena viste cambiano radicalmente. Con l'abrogazione della norma agevolativa di cui alla legge 413/1991, gli immobili di interesse storico e artistico considerati beni patrimonio - ove non locati - concorreranno alla determinazione del reddito d'impresa attraverso il reddito medio ordinario di cui all'articolo 37, comma 1, del Tuir, ridotto del 50% e rivalutato del 5%, ma senza l'applicazione dell'aumentato di un terzo, il tutto come da espresse deroghe introdotte nel primo comma dell'articolo 90 del medesimo Testo unico; ove concessi in locazione, l'impresa dovrà tassare, invece, il maggiore importo tra il canone di locazione, ridotto forfetariamente del 35%, e il medesimo reddito medio ordinario, abbattuto del 50% e rivalutato del 5 per cento.
La riduzione forfetaria del canone di locazione è sempre riconosciuta e non collegata, quindi, alle reali spese sostenute per gli immobili in questione, come avviene, al contrario, per gli altri immobili patrimonio detenuti dalle imprese. Per questi ultimi, infatti, la deduzione del 15%, prevista sempre dall'articolo 90 del Tuir, non risulta essere di natura forfetaria ma quale soglia massima di deducibilità delle eventuali spese effettivamente sostenute per l'immobile stesso.
Come avviene per i soggetti che detengono gli immobili storici non in regime d'impresa, delle nuove norme occorre tener conto in fase di determinazione degli acconti d'imposta da versare per l'esercizio successivo a quello in corso al 31 dicembre 2011, esercizio dal quale le nuove norme entrano in vigore.
Fonte: Il Sole 24 Ore 12/11/2012
