Il 2012 si rivela un anno pesante per i proprietari di immobili di interesse storico e artistico che si sono visti cancellare, in un colpo solo, sia il trattamento agevolato ai fini Ici, sia il trattamento di favore riservato a questi fabbricati ai fini delle imposte dirette, con riferimento agli immobili locati.
Con l'introduzione dell'Imu, infatti, oltre a essere ritornate tassabili le abitazioni principali - comprese quelle storiche - che erano state completamente esonerate dal tributo comunale a partire dal 2008, per gli immobili di interesse storico è venuta meno l'agevolazione che era presente per l'Ici. Ai fini di quest'ultimo tributo, infatti, era previsto che, nella determinazione della base imponibile su cui applicare l'imposta, non dovesse essere utilizzata la rendita propria del fabbricato in questione, come avviene ora per l'Imu, ma la rendita catastale determinata mediante l'applicazione della tariffa d'estimo di minore ammontare, tra quelle previste per le abitazioni, nella zona censuaria in cui si risultava collocato il fabbricato.
Per sopperire - almeno in parte - al pesante aggravio derivante dalla tassazione con la rendita catastale "reale", per gli immobili di interesse storico e artistico è stata prevista un'agevolazione che consiste nella riduzione del 50% della base imponibile Imu. Base imponibile che va, comunque, determinata con le normali regole, ossia applicando dapprima una rivalutazione del 5% alla rendita propria dell'immobile, come risultante in catasto e vigente al 1° gennaio, e poi moltiplicando il risultato per il coefficiente che nel caso delle abitazioni è 160.
Sempre in tema di agevolazioni, c'è da chiedersi cosa accada nell'ipotesi in cui l'immobile di interesse storico risulti anche inagibile o inabitabile e di fatto non utilizzato: anche per questi fabbricati, infatti, l'articolo 13 del Dl 201/2011 prevede una riduzione del 50% della base imponibile. Le due agevolazioni, si sommano, e quindi si paga l'Imu solo sul 25% del valore catastale? Secondo le risposte fornite dal ministero del l'Economia allo Sportello del Sole 24 Ore lo scorso 31 maggio, si paga sul 50%, perché «non appare coerente con la logica della norma prevedere un'ulteriore agevolazione che già appare insita nella norma specificatamente disposta per tali immobili». Scelta che può appare discutibile, dal momento che le due agevolazioni hanno presupposti differenti, ma al momento questa è la lettura del ministero.
Per quanto riguarda le aliquote Imu - tributo municipale che assorbe per gli immobili non locati anche l'Irpef e le relative addizionali - valgono le regole vigenti per gli altri fabbricati: in presenza, quindi, di immobile di interesse storico e artistico adibito ad abitazione principale, si applicherà l'aliquota agevolata, inizialmente stabilita dalla norma nello 0,4%, mentre in caso di fabbricato diverso si dovrà utilizzare l'aliquota ordinaria o le altre aliquote, così come stabilite dal Comune, qualora il fabbricato non risulti essere abitativo.
Visto l'importanza che l'immobile, per godere della agevolazione, sia ufficialmente riconosciuto di interesse storico ed artistico e, quindi, sottoposto a vincolo e visto che lo stesso fabbricato risulta essere censito presso il catasto alla stregua di qualsiasi altro immobile, è bene che il proprietario si premuri di controllare la tipologia e l'esistenza del vincolo, al fine di non cadere in errore nell'utilizzo improprio dell'agevolazione per gli immobili storici. Va preso atto, infatti, che esistono anche vincoli ambientali che non determinano la classificazione del fabbricato fra quelli storici e che in alcuni casi si sono verificate situazioni in cui la Soprintendenza non ha inviato alcuna comunicazione al proprietario nel caso in cui il vincolo dovesse venire revocato o limitato a singole parti dell'edificio quale, ad esempio, la sola facciata. In tutti tali casi non spetterebbe più l'abbattimento del 50% della base imponibile e, pertanto, il proprietario rischia di vedersi accertata la maggiore imposta con aggravio di interessi e sanzioni.
Cosa cambia
L'evoluzione del trattamento degli immobili storici
TASSAZIONE SUL POSSESSO DA PARTE DI PERSONE FISICHE O IMPRESE
ICI O IMU SU IMMOBILI LOCATI O NO
Ici sul valore catastale calcolato partendo dalla tariffa d'estimo più bassa della zona censuaria, esclusa l'abitazione principale per categorie catastali diverse da A/1, A/7 e A/8
Imu sul 50% del valore catastale calcolato partendo dalla rendita catastale attribuita al fabbricato, compresa l'abitazione principale di qualsiasi categoria catastale
IMMOBILI STORICI POSSEDUTI DA PERSONE FISICHE NON IN REGIME D'IMPRESA
IRPEF E ADDIZIONALI SU IMMOBILI NON LOCATI
Irpef e addizionali sulla rendita catastale calcolata partendo dalla tariffa d'estimo più bassa della zona censuaria, rivalutata del 5% (esclusa la prima casa) Irpef e addizionali sono assorbite dall'imposta comunale propria (Imu)
IRPEF E ADDIZIONALI SU IMMOBILI LOCATI
Irpef e addizionali sulla rendita catastale calcolata partendo dalla tariffa d'estimo più bassa della zona censuaria, rivalutata del 5% (esclusa la prima casa) Irpef e addizionali sull'importo maggiore fra canone di locazione, ridotto forfettariamente del 35%, e rendita catastale, rivalutata del 5 per cento
IMMOBILI STORICI PATRIMONIO POSSEDUTI DA SOGGETTI IN REGIME D'IMPRESA
IRPEF/IRES SU IMMOBILI NON LOCATI
Irpef/Ires sulla rendita catastale calcolata partendo dalla tariffa d'estimo più bassa della zona censuaria, rivalutata del 5 per cento Irpef/Ires su reddito medio ordinario ex articolo 37 Tuir, comma 1, ridotto del 50% e rivalutato del 5%, ma senza l'applicazione dell'aumento di 1/3
IRPEF/IRES SU IMMOBILI LOCATI
Irpef/Ires sulla rendita catastale calcolata partendo dalla tariffa d'estimo più bassa della zona censuaria, rivalutata del 5 per cento Irperf/Ires sul maggiore importo tra il canone di locazione, ridotto forfettariamente del 35%, e reddito medio ordinario ex articolo 37 Tuir, comma 1, abbattuto del 50% e rivalutato del 5 per cento.
Fonte: Il Sole 24 Ore 12/11/2012
