Diminuiscono i problemi in tema di detraibilità dell'imposta, ma sono ancora tutte da verificare per i contratti in corso le opzioni dei contribuenti. Il tutto discende dall'art. 9 del decreto legge 83/2012, intervenuto a innovare il regime Iva nel settore immobiliare, apportando delle modifiche all'articolo 10, commi 8, 8-bis e 8- ter, del dpr 633/1972. Finalità ultima dell'intervento è stata quella di ampliare il raggio d'azione dell'imponibilità concedendo alle imprese costruttrici o ristrutturatrici di poter optare (in molte più ipotesi rispetto al passato) per l'applicazione dell'imposta. E l'opzione consente di sfuggire alle conseguenze negative in termini di detrazione del pro rata o della rettifica della locazione. L'efficacia delle modifiche è intervenuta dal 26 giugno scorso. Prima dell'entrata in vigore del decreto sviluppo le locazioni escluse dall'esenzione Iva (anche tramite opzione) erano le seguenti:
• locazione di fabbricati abitativi, di durata non inferiore a quattro anni, effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata (con opzione);
• locazione di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali (con opzione);
• locazione di fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni effettuate nei confronti dei soggetti indicati alle lettere b) e c) del n. 8-ter) (privati e pro ratisti) o quelle per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione.
Dopo il decreto i casi in cui è, quanto meno, possibile applicare l'imposta entrando nel regime di imponibilità si è decisamente ampliato. Infatti è prevista l'imponibilità Iva a seguito di opzione del locatore in questi casi:
• locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite appalto, gli interventi di cui all'art. 3, comma 1, lettere c), d) ed f) del Testo unico dell'edilizia di cui al dpr n. 380/2001;
• locazioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali;
• fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni.
È bene notare che l'innovazione non ha portato cambiamenti alla prima parte dell'art. 10, n. 8, del dpr n. 633/1972 e in questo modo ha confermato quale regola generale da applicare alle locazioni e agli affitti di immobili (fabbricati, aree, terreni), nonché di aziende agricole, quella dell'esenzione da Iva. Ha però concesso una fuoriuscita grazie all'opzione. Il primo intervento è quello che senza dubbio limita se non esclude le problematiche sorte dal 2006 nel momento in cui era stata prevista l'esenzione per le locazioni di abitativi posti in essere dai costruttori. Questa nuova possibilità è limitata da un punto di vista soggettivo. Infatti, nulla cambia rispetto al passato con riguardo alle locazioni poste in essere da imprese che non sono «impresa costruttrice» o «ristrutturatrice» che continuano a essere assoggettate a un regime di esenzione senza possibilità di rientrare nel regime di imponibilità Iva. Da notare che nel passato anche tali imprese sembravano poter aderire al regime di imponibilità nel caso si fossero verificata una locazione «non inferiore a quattro anni» «in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata». La seconda possibilità non prevede invece restrizioni di tipo soggettivo riguardando tutte le locazioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali ai sensi del dm 22 aprile 2008. La terza ipotesi di esclusione dal regime di esenzione è quella che riguarda le locazioni di immobili strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. La previsione era già presente nel passato ma sono state introdotte sul punto novità non di poco conto. Infatti, oggi tali locazioni rientreranno nel regime di imponibilità solo nel caso di opzione mentre nel passato l'opzione era un'ipotesi residuale in quanto era stabilita l'imponibilità per obbligo nel caso in cui il conduttore era uno dei soggetti di cui alle lettere b) e c) del n. 8-ter) dell'art. 10 e cioè un privato o un soggetto pro ratista con una percentuale di detrazione pari o inferiore al 25%.
Fonte: ItaliaOggi Sette - Ed. nazionale 15/10/2012
